LA 한인타운 상업용 부동산 동향…한인은 '팔고' 타인종 '사고'

LA 한인타운 상업용 부동산 동향…한인은 '팔고' 타인종 '사고'  

 LA한인타운 상업용 부동산을 한인은 팔고 타인종은 매입하고 있는 것으로 조사됐다. 

본지가 상업용 부동산 전문업체 코러스 부동산에 의뢰해 지난해 1월부터 올해 10월까지 22개월간 LA한인타운에서 상가 및 아파트의 매매 동향을 분석한 결과, 이 기간 총 232채가 매매됐으며 거래 규모는 10억600만 달러에 이르는 것으로 나타났다. 

특히 한인은 부동산을 매입한 것보다는 매각이 더 많았으며, 타인종 투자자들은 매입이 월등히 많았던 것으로 밝혀졌다. 

또한 부동산 소유권도 한인에서 타인종으로 넘어간 경우가 타인종에서 한인으로 넘어온 것보다 훨씬 많았다. 

상가 및 아파트 매매 동향에 따르면 이 기간 LA한인타운에서 한인이 매각한 상업용 부동산은 95채였으며 반대로 타인종이 구입한 것은 137채로 44% 더 많이 구입했다. 

한인이 매각한 상가 및 아파트 총액은 3억 달러에 이르며, 타인종 투자자들은 한인타운에서 총 7억 달러어치의 상가 및 아파트를 사들였다. 금액으로는 타인종 매입액이 한인 매각액의 두 배를 넘어서는 셈이다. 

특히 한인타운에서 거래된 상가 45개 중 13개가 소유권이 한인에서 타인종으로 변경된 경우였다. 다세대주택을 포함하면 한인타운 상업용 부동산 37채가 한인에서 타인종으로 소유권이 변경됐다. 

한인에서 타인종으로 소유권이 넘어간 부동산 거래 총액은 약 1억9860만 달러였으며 면적은 59만 스퀘어피트였다. 역으로 한인이 타인종 소유의 상업용 부동산을 구입한 경우는 23건이었으며 거래 규모는 4600만여 달러에 불과했다. 

<관계기사 경제섹션>

진성철 기자
 

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10월 남가주 집값 5.6% 상승

▶ 작년 동기 대비 수개월째 제자리

지난 10월 남가주 중간 주택가격이 전월 대비 변동은 없으나 1년 전보다는 소폭 상승한 것으로 나타났다.

LA 타임스(LAT)가 부동산 리서치 전문업체 ‘코어로직’ 보고서를 인용해 지난 18일 보도한 내용에 따르면 지난 10월 LA, 오렌지, 샌버나디노, 리버사이드, 벤추라, 샌디에고 등 남가주 6개 카운티 내 중간 주택가격은 43만5,000달러를 기록, 9월과 변함이 없었다. 그러나 지난해 10월과 비교하면 5.6% 상승했다.

남가주 중간 주택가격은 지난 6월 이후 거의 변화가 없다고 LAT는 전했다. 주택시장 전문가들은 계절적 요인의 영향과 주민들의 임금 상승률이 극히 미미한 점 등을 주택시장 침체의 주원인으로 꼽고 있다.

10월 주택판매량은 전월보다 5.5% 감소했으나 지난해 10월보다는 1.3% 증가한 것으로 조사됐다. 이는 가을학기 시작 후에는 주택 구입 및 이사를 꺼리는 주민들이 많아 주택 수요가 높지 않기 때문이라는 분석이다.

부동산 전문가들은 지난 2~3년간 남가주 주택 가격이 주민들의 소득보다 더 빠른 속도로 증가한 것이 판매량 감소에 결정적인 영향을 끼쳤다며 주택시장 활성화를 위해서는 무엇보다 근로자들의 소득이 늘어나야 한다고 강조했다.

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주택거래 큰폭 감소… 가격은 여전히 상승세

주택거래 큰폭 감소… 가격은 여전히 상승세

▶ 10월 주택시장-재판매 주택거래 감소는 매물부족이 원인

▶ “낮은 이자율로 거래 증가할 것” 시각도

주택거래가 다시 감소세로 돌아섰다. 10월 재판매 주택거래가 2007년 이후 두 번째로 큰 폭의 감소세를 나타냈다. 10월 집계된 수치는 약 1~2달 전 체결된 거래로 여름철 직후 주택시장이 이미 하강곡선을 그리기 시작했다는 신호다. 일부에서 주택시장이 예상보다 빨리 조정기에 진입할 것이라는 우려를 내놓기 시작했다. 거래는감소한 반면 주택가격은 여전히 상승세를 유지 중이다. 좀처럼 해소되지 않는 매물부족 현상이 주택가격을 끌어올리고 있다.

■ 거래는 감소하고 가격은 올라

10월 재판매 주택거래가 감소로돌아섰다. ‘ 전국부동산중개인협회’(NAR)에 따르면 10월 재판매 주택거래는 전달보다 약 3.4% 감소, 연율 기준 약 536만채를 기록했다. 2007년이후 월별 감소폭으로는 두 번째로큰 폭이다. 전문가들은 저가 주택시장에서 매물이 턱없이 부족한 것이재판매 주택거래 감소원인으로 분석했다.

10월 재판매 주택거래는 당초 예상치보 다소 낮은 수치다. 블룸버그통신이 부동산 전문가들을 대상으로실시한 조사에서 약 71명의 전문가들이 10월 중 재판매 주택거래가 연율 기준 최소 약 540만채를 기록할것으로 전망됐다. 주택가격은 매물부족 현상으로 전년 동기 대비 소폭 올랐다.

시아오 추이 크레딧스위스 은행 이코노미스트는 “매물공급이 해결되지않을 경우 주택가격 상승이 우려된다”며 “올해 기업 실적 개선과 고용시장 성장이 이뤄질 것으로 보여 주택 구매력 문제가 다소 해결될 것”이라고 블룸버그 통신과의 인터뷰에서전망했다. 10월 재판매 주택 거래량은 지난해 10월 대비 약 0.9% 증가했다.

■ 내년 봄 매물부족 악화 우려

10월 재판매 주택 중간가격은 지난해 10월보다 약 5.8% 상승, 약 21만9,600달러를 기록했다.

서부 지역의 주택가격이 전년 대비약 8% 오르면서 전국적인 주택가격상승세를 견인했다. 주택거래가 부진한 가운데 주택가격 상승세가 유지된 것은 매물부족 때문이다.

10월 중 재판매 주택 매물량은 약214만채로 전달보다 약 2.3% 감소한수치로 올 3월 이후 가장 낮은 수준이다.

주택거래 속도가 상당폭 감소했음에도 불구하고 낮은 매물량 재고로매물 대기기간은 약 4.8개월을 기록,여전히 매우 짧다. 매물 대기기간은현재 시장에 나온 매물이 현재 거래속도로 다 팔릴 것으로 예상되는 기간이다.

기간이 5개월 미만이면 매물공급이 수요에 비해 부족한‘ 셀러스 마켓’이다. 10월 매물 대기기간은 전달보다 약 0.1개월 더 단축돼 매물공급이더욱 위축됐음을 나타냈다.

로렌스 윤 NAR 수석 이코노미스트는 당초 올해 전체 주택 거래량이8년래 최고 수준인 약 530만채를 기록할 것으로 예측한 바 있다.

윤 이코노미스트는 “10월 재판매주택 거래량이 다소 우려할 만한 수준”이라며 “내년 봄철 성수기가 지나면 심각한 매물부족 사태가 우려된다”고 블룸버그 통신과의 인터뷰에서전망했다.

■ 서부 거래량 감소 가장 큰 폭

10월 재판매 주택거래 감소는 전국 대부분 지역에서 발생했다. 전국4개 지역 중 3곳에서 주택거래가감소했는데 서부 지역의 감소폭이약 8.7%로 가장 높았다. 북동부 지역은 전달과 동일한 거래량을 유지했다.

주택 형태별로는 단독주택 거래 감소폭이 가장 높았다. 10월 중 단독주택 재판매량은 전달보다 약 3.7% 감소, 연율 기준 약 475만채로 집계됐다. 콘도미니엄, 타운하우스 등 다가구 주택 거래는 전달보다 약 1.6% 떨어졌다.

주택 공급과 관련, 주택 건축업계에서는 현재 다소 혼란스러운 시그널을 보내고 있다.

10월 중 주택 신축은 당초 예상치를 밑도는 실망스런 실적이었지만 신축 허가건수는 큰 폭으로 증가했다.

연방 상무부에 따르면 10월 주택신축은 전달 대비 약 11% 감소, 연율환산 약 106만채에 그쳤다. 반면 같은 달 신축 허가건수는 약71만1,000건(연율 환산)으로 2007년 12월 이후가장 높은 수치를 기록했다.

■ 주택시장 현상유지 위해 안간힘

10월 재판매 주택거래 감소는 어느 정도 예견됐다는 것이 시장의 반응이다. 올해 고용시장이 기대 이상으로 개선되고 초저금리가 이어지면서주택 거래량도 전년보다 큰 폭으로늘었다.

10월까지 주택 거래량은 전년 동기 대비 약 4%높은 수준으로 구입세가 꾸준히 이어져 왔다. 동시에 매물부족 현상은 더욱 가중돼 주택가격이 여전히 오르는 현상이 반복중이다.

매물부족에 따른 가격 급등이 수요를 위축시켰다는 분석이다. 이안 셰퍼드슨 판테온 매크로이코노믹스 연구원은“ 10월 주택판매 실적은 주택시장이 침체 없는 현 상태 유지를 위한 ‘선헤엄’을 하는 것에 비유할 수있다”고 AP 통신과의 인터뷰에서 분석했다.

BMO 캐피털 마켓의 샐 과티에리수석 이코노미스트는 “10월 주택판매 하락은 일시적인 현상”이라며 “임대료 급등, 고용 개선, 소비자 신뢰도개선, 낮은 모기지 이자율 등 주택시장 주변 여건이 좋아 주택거래가 다시 증가할 것”이라고 전망했다.

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요구사항 솔직히 말해야 내 집 마련에 성공

요구사항 솔직히 말해야 내 집 마련에 성공

▶ 에이전트와 팀웍이 관건

▶ 주택구입 가능한 금액 상세히 상의하고, 입주 희망시기 알려야 일정 차질 없어

눈 깜짝할 사이에 어느덧 추수감사절이다. 서서히 한해를 마무리하 는 때로 샤핑객들이 들뜨기 시작한다. 주택시장도 대대적인 할인이 시 작되는 시기다. 거래가 한산해져 가격을 내리는 셀러가 이때부터 점점 늘어난다. 특히 올해는 주택 구입과 관련된 여러 혜택이 시행되는 마 지막 해가 될 것이라는 전망이다. 별다른 연장 논의가 없어 내년부터 각종 혜택이 사라질 것으로 보인다. 주택 구입 계획이 있다면 올해를 공략해보자.
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■ 모기지 보험료 소득 공제

모기지 보험료에 대한 소득공제혜택이 현재로서는 올해 말 폐지가유력하다. 2007년 처음 시행된 모기지 보험료에 대한 공제 혜택은 2013년 말 폐지 예정이었으나 2014년 말로 한 차례 연장됐다.

지난해 12월 말 1년 더 연장하는안이 극적으로 통과돼 올해 말까지유효하다.

모기지 보험료는 다운페이먼트 비율이 20% 미만인 주택 구입자들이반드시 가입해야 하는 보험이다.

높은 보험료 부담을 덜어 주택 구입을 지원하려는 목적으로 2007년부터 세금보고 때 소득공제 항목에 포함됐다.

그동안 많은 주택 구입자들의 세금부담을 덜어 줬지만 최근 주택시장이 다소 침체되면서 관심도가 많이떨어졌다. 그러나 올해 말까지 유효한 세제혜택으로 올해 주택을 구입하면 내년 4월 세금보고 때 적용할수 있다.

■ 에너지 절약형 설비 세액공제

에너지 절약형 설비에 대한 세액공제 혜택은 현재 내년 말까지 유효기간이 연장 시행 중이다. 이미 여러차례 연장된 바 있어 추가연장은 없을 것으로 보인다. 수리가 많이 필요한 주택을 구입하거나 리모델링을 계획 중이라면 에너지 절약형 설비로교체, 세액공제 혜택을 받을 수 있다.

혜택대상은 간단한 설비에서부터큰 규모의 공사까지 다양하다.

에너지 효율이 높은 창문 교체 등간단한 공사의 경우 공사비의 최고10%까지(최고 500달러까지) 세액에서 공제된다. 규모가 비교적 큰 태양열 온수기, 태양열 발전기, 풍력발전장치, 지열 냉난방 시설 등을 실시할경우 설치비의 최고 30%까지 세액공제 혜택을 받을 수 있다.

2016년까지 연장된 프로그램에 따르면 기존 프로그램과는 달리 주택형태 구분 없이 적용받을 수 있는 것도 장점이다. 만약 세액공제액이 납부해야 할 세금액보다 많을 경우 다음해 세금 보고 때 공제액으로 적용할 수 있다.

올해 에너지 절약형 발전장치를설치한 경우 올해 세금보고 때 연방국세청 양식‘ Form 5695’ (에너지 절약형 주택 세액공제 양식)을 통해 세액공제를 신청할 수 있다.

■ 모기지 포인트

이자율을 낮추려는 목적의 모기지포인트도 세금보고 때 소득공제 항목에 포함된다. 올해 주택 구입자 중모기지 포인트를 지불한 구입자는 내년 세금보고 때 해당 금액을 소득공제 항목으로 보고할 수 있다. 모기지포인트는 모기지 대출에 적용되는 이자율을 낮추기 위해 현금으로 지불하는 일종의 수수료 비용이다.

IRS는 모기지 포인트를 이자로 간주해 모기지 이자액과 함께 소득공제 항목으로 지정한다.

1포인트는 모기지 대출액의 약 1%에 해당하는데 1포인트를 지불하면모기지 이자율을 약 0.25%포인트 낮출 수 있다. 만약 30만달러를 대출받으면서 모기지 포인트로 1포인트를 지불했다면 약 3,000달러가 세금보고 때 소득공제 금액에 해당된다.

■ 렌트비 상승 확실

렌트비 상승 전망만 보면 당장 주택을 구입하지 않을 수 없다. 수년째고공행진 중인 렌트비가 내년에도 떨어질 기세는 전혀 없다.

최근 프라퍼티 매니저들을 대상으로 실시된 설문조사에서 약 88%의 매니저가 1년 사이 렌트비를 인상한 것으로 나타났다. 또 약 68%의 매니저들은내년에도 렌트비 상승이 확실시된다고전망했는데 상승폭 전망은 약 8%대다.

렌트비 상승세가 멈추지 않는 가운데 전국 대부분 지역에서 주택 구입이 임대보다 훨씬 유리한 상황이다.

만약 금리인상이 본격적으로 시작되면 주택 구입과 임대 등 주택시장 이중고가 불을 보듯 뻔하다. 금리가 오르기 전인 올해 안에 주택을 구입하는 편이 차라리 현명한 결정이다.

■ 모기지 규정 완화

주택가격이 높은 것만 빼면 주택을 지금 구입하지 않을 이유가 없다.

모기지 금리가 여전히 사상 최저수준으로 장기적으로 이자비용을 절약할 수 있는 절호의 기회다.

주택 가격의 경우 이미 지난해부터 상승이 둔화되기 시작했고 조정기를 거칠 것이라는 전망이 많다. 장기보유 목적의 구입이라면 가격하락전망에 상관없이 이자율이 낮은 지금이 구입 최적기다.

한동안 까다롭던 모기지 대출시장이 최근 서서히 풀린 것도 주택구입 적기로 볼 수 있는 이유다. 최근 시행된 새 모기지 규정이 대출자를 위한 것으로 특히 첫 주택 구입자들의 주택 구입에 큰 도움이 될전망이다.

대출자들의 이해를 돕기 위해 주요 대출 서류들이 대폭 간소화된 점도 주택 구입에 유리하다. 이해 부족에 따른 불이익을 방지하기 위해 여러 대출서류들이 대출 신청자들에게미리 미리 전달돼 충분한 이해 뒤 서명할 수 있도록 한 새로운 규정이 시행 중이다.

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