주거용 부동산 분류…융자조건 좋아 바이어 몰려
렌트비 상승에 투자 수익 기대…매물은 많지 않아
LA한인타운내 4유닛 아파트의 100만달러가 시대가 활짝 열렸다.
고정적인 인컴유닛을 만들어주는 유닛의 인기가 꾸준히 이어지면서 한인타운에서 괜찮은 위치에 지리잡은 4유닛은 100만달러가 훌쩍 넘었다.
▶위기 딛고 100만달러시대 만들다
부동산 경기가 무너지기 직전인 2007년의 한인타운 4유닛 아파트 가격은 60만달러~90만달러대가 주류를 이뤘다. 올림픽 아래는 70만달러미만이면 구입할 수 있었고 한인타운 중심부는 80만달러~90만달러 수준을 형성했다.
위치가 특별히 좋고 건물이 반듯하고 인컴이 아주 좋은 4유닛은 100만달러를 넘기도 했으나 그 비율은 많지 않았다.
유닛은 경기가 나쁠 때 최고가 대비 30%이상 하락했었다. 2008년에는 렌트비마저 내려가면서 건물 유지를 못해 차압이나 숏세일로 유닛을 포기한 오너들도 속출했었다. 그러던 4유닛이 2011년부터 서서히 회복되기 시작하면서 지금은 전성기 시절 대비 가격을 추월한 상황이 됐다.
한인타운에서 자리가 좋고 건물면적이 6000sf가 넘으면 100만달러가 훨씬 넘는다. 렌트인컴이 한 유닛당 1800달러 이상이 되면 가격은 120만~130만달러대로 껑충 뛰어 오른다.
워낙 수요가 많다보니 GRM(구입가격을 연 렌트인컴으로 나눈것)이 15가 넘어도 쉽게 거래가 이뤄진다.
예를들어 4유닛에서 월 렌트수입이 7200달러가 나오면 연간 8만6400달러의 수입이 들어온다. GRM 15를 곱하면 예상 판매가격은 129만6000달러가 된다.
위치가 떨어지고 렌트수입이 작아도 4유닛이라고 하면 보통 80만~100만달러는 줘야 구입할 수 있을 정도다.
▶4유닛이 뛰는 이유
우선 수요가 많다. 4유닛은 다양한 바이어층을 형성하고 있어 수요가 두텁다는 평을 받고 있다.
여유자금이 있어서 렌트수입을 올리고 싶어하는 투자자들, 은퇴후 고정적인 수입이 필요한 시니어들, 렌트인컴으로 모기지 페이먼트를 하고 한 유닛에 들어가 살려고 하는 실속파 바이어들, 세금 연기를 하려고 1031익스체인지용 유닛을 사려는 사람들, 위치 좋은 한인타운서 부동산을 사고 싶어하는 주류사회 투자자들 등등 여러 부류가 있다. 또한 4유닛까지는 주거용 부동산으로 분류되어 융자조건이 까다롭지 않다는 것도 몸값을 높이는 이유가 되고 있다.
여기에다 전체적인 렌트비가 상승하면서 유닛을 갖고 있으면 투자수익이 높아진다는 기대감도 한몫하고 있다.
3년전 한인타운에서 4유닛을 55만달러에 숏세일로 구입한 한인 정모씨는 최근 131만달러에 에스크로를 마쳤다.
정씨는 "가장 비쌀 때 80만달러했던 유닛을 사면서 과거수준으로 가려면 10년이 걸리지 않을까 생각했었는데 예상외로 빠른 속도로 가격이 회복되면서 큰 돈을 만지게 됐다"고 좋아했다.
▶행콕파크는 200만달러대
3~4년전 150만달러대로 떨어졌던 한인타운 서쪽지역의 행콕파크 인근 유닛은 200만달러를 넘기고 있다. 이들 지역은 주변환경이 좋고 건물면적도 크며 렌트수입은 유닛당 보통 2500달러수준을 보이고 있다.
한인타운내 유닛은 부촌으로 알려진 행콕파크 지역 유닛의 가격 오름세와 비슷한 상승곡선을 그리면서 함께 올라가고 있다.
▶매물은 별로 없어
4유닛에 대한 인기가 높아지면서 한인타운에서 리스팅 찾기는 쉽지 않다.
어쩌다 보이면 가격이 턱없이 비싸고 렌트수입이나 다른 조건을 봤을때 선뜻 오퍼 쓰기가 어려운 물건들만 있다.
건물 상태에 맞춰 적당한 수준의 가격대를 갖고 있는 인벤토리는 잘 나타나지 않는다.
건물주들이 현재의 유닛을 팔고 다른 물건으로 구입하려고 해도 살 만한 물건이 없기 때문에 매물이 잘 나오지 않는다.
단독주택이나 콘도 등 다른 매물은 인벤토리가 증가하는데 4유닛만 리스팅이 별로 없어 가격은 더 오르고 있다.
LA한인타운에서 유닛을 전문으로 하는 에이전트들은 "4유닛에 대한 투자전망은 좋지만 요즘 가격이 지나치다 싶을 정도로 오르고 있어 충분한 여유자금없이 무리하게 투자에 뛰어드는 것은 조심해야 한다"고 조언하고 있다.
박원득 기자
미주 중앙일보에서 퍼옴.
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